𝐋𝐚 𝐩𝐢𝐥𝐥𝐨𝐥𝐚 𝐝𝐢 𝐝𝐢𝐫𝐢𝐭𝐭𝐨 𝐜𝐢𝐯𝐢𝐥𝐞 𝐝𝐞𝐥 𝟏𝟑.𝟎𝟐.𝟐𝟎𝟐𝟑: L’inefficacia del contratto nel caso di mancato ottenimento dei titoli edilizi integra una condizione risolutiva propria (e non un diritto di recesso)

L’inefficacia del contratto nel caso di mancato ottenimento dei titoli edilizi integra una condizione risolutiva propria (e non un diritto di recesso)

a cura dell’avvocato Paolo Vincenzo Rizzardi

#clausolevessatorie #dirittodirecesso #art.1341comma2c.c. #art.1373c.c.

Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 24318 del 05/08/2022

La pronuncia in commento offre degli ottimi spunti di riflessione sul perimetro applicativo delle clausole vessatorie.

Preliminarmente, nell’ambito del contratto tra pari (primo contratto),  regolato dal codice civile, le clausole vessatorie sono disciplinate dall’articolo 1341, comma 2, c.c. Tale addentellato normativo stabilisce che “In ogni caso non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità [1229], facoltà di recedere dal contratto [1373] o di sospenderne l’esecuzione [1461], ovvero sanciscono a carico dell’altro contraente decadenze [2965], limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni [1462], restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi [1379, 1566, 2596], tacita proroga o rinnovazione del contratto [1597, 1899], clausole compromissorie [808 c.p.c.] o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria [1370; 6, 28, 29, 30, 413 c.p.c.].”

Relativamente al caso di specie, esso ha ad oggetto un contratto preliminare di vendita di cosa futura, caratterizzato da una clausola, prevista dall’articolo 10 della medesima regolamentazione pattizia, con la quale si stabiliva la nullità del contratto – rectius inefficacia- nel caso in cui la parte promittente venditrice non avesse ottenuto il permesso a costruire e le ulteriori autorizzazioni entro un dato termine.

Sul punto, occorre specificare che tale clausola non era stata specificatamente approvata per iscritto.

Ciò premesso, l’attore chiedeva che fosse accertata la natura vessatoria della clausola, di cui all’articolo 10 del contratto preliminare di vendita di cosa futura, stipulato tra le parti in data 23 maggio 2004, con declaratoria di validità ed efficacia delle restanti pattuizioni.

Il Tribunale, con sentenza n. 40/2011, accoglieva la domanda principale, stabilendo, quindi, la natura vessatoria della suddetta clausola di cui all’art. 10 del preliminare, con conferma della validità delle restanti pattuizioni. Invero, si riteneva che tale clausola avesse attribuito alla parte la facoltà di recedere dal contratto. Altresì, il giudice di prime cure chiariva che “[…] tale clausola non poteva produrre alcun effetto nei confronti del promissario acquirente, poiché non espressamente approvata per iscritto con la doppia firma, ai sensi dell’art. 1341, comma 2, c.c.; in ultimo, precisava che, nonostante il carattere assorbente di tale rilievo, vi era anche violazione della buona fede da parte del promittente venditore, in pendenza della condizione sospensiva anzidetta”.

Ciò ha condotto, la parte soccombente a proporre impugnazione.

Sul gravame, la Corte d’appello rigettava l’impugnazione e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia impugnata.

Ciò premesso, la Suprema Corte di Cassazione, con la pronuncia in parola, dimostra di non condividere la ricostruzione eseguita dai giudici di merito.

Infatti, il collegio, attraverso l’interpretazione letterale della clausola, di cui all’articolo 10 del contratto preliminare di vendita di cosa futura, chiarisce che la previsione contrattuale debba qualificarsi come condizione risolutiva propria, con conseguente inapplicabilità dell’articolo 1341, comma 2, c.c.

Infatti, la Suprema Corte di Cassazione evidenzia che: “[…] l’opzione ermeneutica cui ha aderito il Giudice di merito non è confortata dai termini letterali contemplati dalla clausola in questione. […] è intrinsecamente contraddittoria la qualificazione in termini di recesso di una previsione contrattuale che subordini lo scioglimento del negozio alla mancata verificazione di un determinato evento ad una certa data.

In proposito, si osserva che la pattuizione, inserita in un preliminare di vendita immobiliare, che preveda la risoluzione ipso iure qualora – con riferimento al bene, che ne costituisce l’oggetto (nella fattispecie in una vendita di appartamenti facenti parte di un fabbricato da costruire) – non vengano rilasciati i permessi a costruire entro una determinata data, per fatto non dipendente dalla volontà delle parti, deve qualificarsi come condizione risolutiva propria, determinando l’effetto risolutivo di quel contratto, evidentemente consistente nella sua sopravvenuta inefficacia, in conseguenza dell’avverarsi di un evento estraneo alla volontà dei contraenti (sebbene specificamente dedotto pattiziamente) nonché dello spirare del termine, pure ritenuto nel loro interesse comune. Ne discende che dal tenore testuale della clausola emerge che la statuizione sull’efficacia del negozio contemplata dall’art. 10 del preliminare dovesse essere ancorata, non già ad una facoltà del predisponente di sciogliersi unilateralmente dal contratto con efficacia ex nunc, bensì ad un avvenimento futuro e incerto con efficacia ex tunc.

[…]Il descritto approdo esegetico esclude in radice che si rientri nell’ambito delle clausole vessatorie di cui all’art. 1341, comma 2, c.c., non solo con riguardo all’ipotizzata previsione di un diritto di recesso – in realtà non prospettato dalla clausola -, ma anche con riferimento all’esclusione del diritto al risarcimento dei danni in favore del promissario acquirente ove il preliminare si fosse sciolto per il mancato avveramento dell’evento futuro e incerto entro la data indicata, appunto perché tale precisazione costituiva un mero corollario dello scioglimento del negozio all’esito del mancato avveramento dell’evento.”