๐๐ ๐ฉ๐ข๐ฅ๐ฅ๐จ๐ฅ๐ ๐๐ข ๐๐ข๐ซ๐ข๐ญ๐ญ๐จ ๐๐ข๐ฏ๐ข๐ฅ๐ ๐๐๐ฅ ๐๐.๐๐.๐๐๐๐: Puรฒ il regolamento condominiale assegnare definitivamente un posto auto nel condominio?
Puรฒ il regolamento condominiale assegnare definitivamente un posto auto nel condominio?
a cura dellโavvocato Paolo Vincenzo Rizzardi
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Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 9069 del 21/03/2022
Con ricorso depositato in data 29 gennaio 2005, il R.B. impugnava due delibere condominialicon cui l’assemblea aveva stabilito,ai sensi del regolamento condominiale,l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggioin favore dei soli trentacinque condomini proprietari delle unitร abitative dell’edificio, escludendo, pertanto, dal godimento dell’area i condomini proprietari dei locali commerciali.
Preliminarmente, il collegio osserva che il regolamento di condominio rappresenta lโatto approvato dallโassemblea, con la maggioranza stabilita dallโarticolo 1136, comma 2, c.c. e che contiene le norme circa lโuso delle cose comuni e la ripartizione delle spese. โ[โฆ] Il regolamento, nella fattispecie supposta dall’art. 1138 c.c., commi 1 e 3, e’, dunque, atto collegiale di autorganizzazione dell’interesse del gruppo, di natura non contrattuale ma normativa, costituito da un’unica dichiarazione di volontร risultante dalla combinazione dei voti di piรน soggetti unificati in base al principio di maggioranza. [โฆ] I regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalitร d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, mentre non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unitร immobiliari di proprietร esclusiva. Occorre, invero, l’espressione di una volontร contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioniIn tali evenienze, si รจ al di fuori degli ambiti propri della Delib. e del regolamento. La natura contrattuale ed il contenuto reale (iura in re aliena) di tali convenzioni impongono che essi siano sempre espressione di un consenso individuale, e la loro opponibilitร ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizioneโ.
Il collegio precisa che, secondo orientamento consolidato, รจ consentito allโassemblea, nellโambito del potere di regolamentazione dellโuso delle cose comuniindividuare allโinterno del cortile condominiale i singoli posti auto, al fine di rendere piรน ordinato e razionale il godimento paritario ovvero di prevedere il godimento turnario del bene. Tale delibera, perรฒ, specifica la corte, mantiene un valore meramente organizzativo circa le modalitร di utilizzo del bene.
โLa Delib. non puรฒ invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, nรฉ trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, nรฉ addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontร contrattuale e quindi il consenso di tutti i condominiโ.
ย Ciรฒ ha condotto la Suprema Corte di Cassazione ad esprimere il seguente principio di diritto: โnรฉ il regolamento di condominio in senso proprio, nรฉ una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune,ย ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietร a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’areaโ.
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