๐๐ ๐ฉ๐ข๐ฅ๐ฅ๐จ๐ฅ๐ ๐๐ข ๐๐ข๐ซ๐ข๐ญ๐ญ๐จ ๐๐๐ฅ๐ฅโ๐๐.๐.๐๐๐๐:Il contratto preliminare ad effetti anticipati non comporta (di norma) il possesso ad usucapionem
Il contratto preliminare ad effetti anticipati non comporta (di norma) il possesso ad usucapionem
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Corte di Cassazione, sez. II civile, ord. n. 11470 del 30.04.2021
1- La pronuncia della seconda sezione presenta un peculiare interesse nella misura in cui la Corte prende posizione sulle teorie relative allโefficacia, reale o meno, del contratto preliminare a effetti anticipati.
La parte ricorrente, basandosi su una clausola contrattuale che aveva previsto il trasferimento del possesso โa ogni fineโ, sostiene che il preliminare avrebbe comportato lโinsorgenza del possesso ad usucapionem e non della mera detenzione. Secondo la tesi della parte ricorrente โla relazione con la cosa che si crea in capo al promissario acquirente nel preliminare con consegna anticipata, non puรฒ avere valenza assoluta ed indiscriminata, dovendosi sempre considerare il caso concreto e la reale volontร delle parti, e ciรฒ vieppiรน alla luce della recente evoluzione normativa e giurisprudenziale della figura del contratto preliminareโ. E, in particolare, il preliminare โad effetti anticipati รจ da ritenere anticipi non gli effetti del definitivo, quanto le prestazioni tipiche della stessa vendita, ovvero il pagamento del prezzo e la consegna del bene, quest’ultima perciรฒ produttiva dell’animus rem sibihabendi in favore del promissario acquirenteโ.
2 โ La Corte respinge tale ricostruzione confermando la diversa tesi secondo cui quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilitร conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.
Conseguentemente, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, รจ inquadrabile nella detenzione qualificata e non nel possesso utile “ad usucapionem“, salvo la dimostrazione di una sopravvenuta “interversio possessionis” nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.
Viene, poi, espressamente respinta la ricostruzione che vede nel preliminare un negozio attributivo di uno ius ad rem e non di un semplice diritto di credito, di talchรฉ โla posizione del promissario acquirente si connoterebbe in termini di possesso, non giร alienato separatamente dal diritto cui fa riferimento (non potendo aversi trasmissione di un’attivitร ), quanto materialmente consegnato nell’ambito della operazione economica finalizzata alla vendita della proprietร โ. Tanto a favore del โpiรน sicuro criterio di qualificazioneโ secondo cui, โquale che sia la giustificazione causale della anticipazione della consegna del bene e del pagamento del prezzo, esula inevitabilmente dal preliminare, per confluire sempre nel definitivo, il riscontro della immediata produzione dell’effetto traslativo realeโ.
3 โ Da ultimo, la Corte mostra di non poter attribuire valore dirimente alla specifica pattuizione negoziale sopra descritta al fine di qualificare il possesso. Questโultimo, infatti,ย non รจ un diritto, in ordine al quale basti una manifestazione di volontร negoziale per modificarne la titolaritร , ma occorre sempre valutare, in fatto, il complesso delle circostanze nel cui ambito il possesso sarebbe sorto e poi proseguito; nel caso di specie, la Corte sembra ritenere dirimente, nel senso dellโinsorgenza originaria della detenzione e non del possesso, la circostanza che il rapporto con la res รจ sorto โnon per effetto di un atto originario di materiale di adprehensio o comunque di un’attivitร corrispondente all’esercizio della proprietร , quanto per derivazione in esecuzione della convenzione (accessoria al preliminare), il che rende altresรฌ superfluo il ricorso alla presunzione di cui all’art.1141 c.c.โ
